[🏠 홈스윗홈] 아파트 매매 절차, 완벽 뽀개기 🔨
안녕하세요, 요새 머리가 지끈지끈 아프고 밤에 잠도 잘 안 오는 기획자 호이입니다. 🥲
요 며칠 사이에 신경이 곤두선 채로 이것저것 알아보고 준비하다 보니 예민해지네요. 성장통(?)이라고 생각하고 오늘 공부하며 배운 내용 역시 정리해보려고 합니다. 이번에 포스팅할 내용은 아파트 매매 절차입니다.
✅ 아파트 매매는 어떤 단계를 통해 이뤄질까요?
🚩0단계. 매수 희망 물건 고르기
매수를 희망하는 아파트를 고를 때 무조건 세입자와 매도인 양쪽에 누수, 결로, 곰팡이 여부를 체크해야 합니다. 이때, 혹시라도 집에 문제가 있는 경우 잔금일까지 수리해서 인도를 하겠다는 조건을 계약서 특약에 쓰는 것이 좋습니다. 수리를 했는데도 여전히 문제가 있는 경우 매도인이 책임지겠다는 내용까지 특약에 포함시킨다면 더 확실하겠죠.
만약 매도인이 중대한 내부하자를 사전에 고지하지 않았다면, 매수인은 그 사실을 인지한 날로부터 6개월 이내 손해배상 청구가 가능합니다. 그러나 선의 무과실임을 입증해야 하고, 손해배상액도 직접 입증해야 하는데 이를 입증하는 것이 사실 쉽지가 않습니다. 따라서 문제가 발생하기 이전에 애초에 꼼꼼히 살펴보는 것이 좋겠죠?
🚩1단계. 가계약금 입금
마음에 드는 아파트를 매수하기로 결심했다면 아파트의 매매대금의 1% 정도에 해당하는 금액을 가계약금으로 매도인에게 입금합니다. 가계약금을 입금함으로써 이 아파트를 매수하겠다는 명확한 의사표시를 하는 것이죠. 사실 가계약 단계 없이 바로 본계약을 진행해도 무방합니다. 가계약 단계는 생략될 수 있습니다.
🚩2단계. 본계약
본계약일에는 부동산 중개 사무소에서 매수인과 매도자인이 만나 부동산 소장님 중재하에 매매계약서를 작성하게 됩니다. 가계약금을 넣은 경우라면 이미 계약금의 1%를 입금한 상태이므로 나머지 9%에 해당하는 금액을 추가로 입금합니다. 이로써 아파트 매매대금의 10%에 해당하는 금액을 계약금으로 입금 완료하게 된 것입니다.
그리고 계약서를 작성할 때 잔금일을 정하게 되는데요. 대출을 받아서 매매를 하는 경우 만에 하나 대출이 거절될 수 있기 때문에 대출이 거절될 경우를 대비하여 아래와 같은 특약을 설정하는 것이 좋습니다. 문제가 조금이라도 생길 수 있는 부분이 있다면 일단 무조건 특약사항에 기재합시다.
(1) 대출이 거절되어 계약을 더 이상 진행하게 될 수 없을 경우 매수인은 계약금을 돌려받을 수 있다.
(2) 잔금일을 0월 0일로 정하되 매수인의 대출 상황에 따라 잔금일을 조정할 수 있다.
계약일과 잔금일 사이에는 중도금을 정할 수 있는데요. (뒤에서도 설명드리겠지만 잔금일과는 달리 중도금 납부할 때는 대면으로 만날 필요는 없습니다. 이때도 중도금은 계좌이체를 한다고 계약서 특약에 기재합시다.) 매수인과 매도인의 상황이나 계약 내용에 따라 중도금이 있는 거래도 있고 중도금이 없는 거래도 있을 수 있습니다.
중도금의 경우 법적으로 매매대금의 몇 %인지 정해진 금액은 없기 때문에 매수인과 매도인이 협의하여 정하기 나름이지만, 관례적으로 부동산에서는 중도금을 매매대금의 40%로 정하고 있습니다. 중도금의 유무에 따라 보통 아래와 같이 금액을 지불합니다.
| 중도금이 포함된 경우 | 계약금 10% + 중도금 40% + 나머지 50% 잔금 |
| 중도금이 미포함된 경우 | 계약금 10% + 나머지 90% 잔금 |
그런데 이 중도금의 포함 유무가 계약에 영향을 주는 부분이 있습니다. 계약금과 더불어 중도금을 지불할 경우 해당 계약은 원칙적으로 파기할 수 없습니다. 만약 그럼에도 불구하고 매도인이 해당 계약을 파기하고자 한다면 계약금의 두배에 해당하는 금액을 매수인에게 돌려줘야 합니다. 이를 배액배상이라고 합니다. 계약 파기로 인해 매수인과 매도인 사이에 법적 분쟁이 발생하는 경우, 계약기간 중에 중도금을 납부했다면 법원 판례상으로는 매수자의 손을 들어주는 경우가 많았다고 합니다. 그래서 매수인의 입장이라면 중도금을 납부하는 것이 더 유리합니다.
📝본계약 시 주의사항 1
| 계약 당일, 반드시 약속한 시간보다 최소 30분 전에 먼저 가서 대기합시다! 계약일 당일 부동산 소장님께서 등기부등본과 건축물대장 등을 필요 서류를 미리 발급해 준비해놓고 계실 것입니다. 이 때, 먼저 해당 서류가 모두 계약 당일에 발행되었는지 확인합니다. 그리고 등기부등본과 건축물대장을 통해서 소유주와 권리 관계를 확인하고 문제가 있는지 살핍니다. 계약 당일 제 시간에 도착하면 심리적으로 이미 늦은 것입니다. 집주인이 앞에 있는데 현실적으로 해당 문서를 꼼꼼하게 살필 수 있을까요? 소유자를 확인할 때 단순히 신분증만 확인하는 것이 아니고 반드시 신분증과 등기권리증(=집문서)을 함께 확인해야 합니다. 신분증과 등기권리증을 같이 대조하여 소유자를 확인합시다! |
📝본계약 시 주의사항 2
| 먄악 계약 당일 매도인 당사자가 아닌 매도인의 대리인이 온다면? 이 경우에는 아래 사항을 반드시 확인해야 합니다. - 인감도장이 찍혀있는 위임장(인감증명서의 도장과 대조) - 인감증명서(3개월 이내에 본인이 발급한 본인의 인감) - 본인의 신분증 - 대리인의 신분증 또한, 위임장 내용에는 대리권의 범위가 꼭 적혀있어야 합니다. ex. 10억원에 매매를 원함 ex. 임대차 계약에 관한 권한을 넘김 ex. 모든 처분권한을 넘김 등등 |
🚩3단계. 잔금일
일반적으로 잔금일에는 부동산 중개 사무소에 4명의 사람이 모이게 됩니다.
매수인, 매도인, 부동산 중개인, 법무사
법적으로 잔금일에 A명의의 집을 B명의로 바꿔서 등록을 해줘야 하기 때문에 법무사는 해당 업무를 대행합니다. 또한, 아파트를 매수하면서 은행에서 대출을 받았다면 대출금의 120%에 해당하는 금액을 근저당권으로 설정 해야합니다. 이 근저당권 설정 역시 법무사의 역할입니다.
잔금일에 잔금만 준비해서는 절대 안됩니다. 잔금일에는 잔금 외에도 부동산 중개수수료, 부동산 취득세, 법무사 수수료까지 함께 준비해야 합니다. 잔금일 전에 부동산 소장님께 미리 중개 수수료와 법무사 수수료 등에 대해 미리 확인하여 준비하는 것이 좋겠죠? 잔금일에도 역시 계약일과 마찬가지로 약속 시간 최소 30분 전에 도착하여 등기부등본에 문제가 없는지 꼭 한 번 다시 확인을 합시다!
추가적으로, 아파트 관리비 정산, 공과금 정산도 빼놓지 말아야 합니다. 큰 금액은 아닐지라도 괜히 10~20만 원의 금액 때문에 기분이 상하는 경우가 굉장히 많다고 합니다. 그래서 잔금일 때 이 부분도 꼼꼼하게 챙기자구요~!
🚩4단계. 등기권리증 수령
잔금까지 모두 치르고 거래가 완료되면 보통 1주일~보름 후에 등기권리증을 받을 수 있습니다. 등기권리증은 분실했다고 해서 절대 재발급이 되지 않는다고 합니다. 그러니 반드시 꼭 잘 보관합시다! 등기권리증을 분실했다고 해서 아파트를 팔 수 없는 것은 아니지만 등기권리증을 대신할 수 있는 서류를 법무사를 통해 발급받아야 하고 이때 또 비용이 드니 잘 보관해야겠지요?
📝허니달달 꿀팁 1
| 매수하려는 아파트에 세입자가 있을 경우 이사와 명도 문제가 매우 중요합니다. 세입자는 중도금 납부 시 내보는 경우가 제일 좋은데요. 중도금을 지급할 때 세입자의 월세 혹은 전세보증금에 맞춰서 중도금을 지급하고 중도금을 지급하는 날에 세입자를 내보내 명도를 하도록 특약사항에 기재합니다. 중도금 지급일에 세입자가 나가고 나면 이제 빈 집이 되었으니 집 상태를 다시 한 번 확인하기도 좋고 이 때 문제가 있는 부분이 있다면 잔금일까지 처리가 되도록 하는 것이 가장 좋겠죠? |
📝허니달달 꿀팁 2
| 부동산 매매 시 등기부등본에서 꼭 확인해야 할 사항 등기부등본은 부동산에 대한 주민등록증입니다. 등기부등본을 통해서는 그 부동산의 실소유자가 누구인지 확인해야 합니다. 등기부등본에서 제일 먼저 나오는 것이 주소이고, 부동산 표시가 나옵니다. 그리고 그 아래 갑구와 을구가 나오는데요. 갑구에서 소유자가 누구인지 확인할 수 있습니다. 갑구의 매매 내역에서 가장 마지막에 나오는 부분이 현재 소유자입니다. 을구에서는 대출 부분이 나옵니다. 등기부등본에 가압류, 압류, 가처분, 가등기 이런 것들이 적혀 있다면 절대 매매를 해서는 안됩니다. 이 부분이 말소가 되었을 때 혹은 말소가 된다는 조건 하에서는 매수가 가능하지만 현재 문서에 남아있는 상태라면 절대 매수하시지 말기 바랍니다. 근저당권의 경우에는 은행에 상환을 할 경우에 언제든 말소 처리를 할 수 있기 때문에 근저당권에 대해서는 크게 걱정하지 않으셔도 됩니다. |
이상으로 아파트 매매 절차에 대해 알아보았습니다. '연애를 글로 배웠어요~'처럼 '부동산 매매를 글로 배웠어요~'가 되었네요. (ㅋㅋㅋ) 실전 매매에서 어떤 돌발 상황이 발생할지는 알 수 없으나, 최대한 돌발 상황들이 발생하지 않도록 여러 번 시뮬레이션 돌려보고 매매에 임해야 겠습니다.
다음 포스팅에서도 열심히 공부하여 유익한 포스팅으로 찾아오겠습니다! 감사합니다. :3
* 위 내용을 정리하면서 공부한 영상은 아래와 같습니다. 출처 표기합니다.
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