[🏠 홈스윗홈] 2021년 하반기부터 달라지는 DSR 규제
안녕하세요, 기획자 호이입니다. 이번 포스팅에서는 2021년 하반기부터 달라진 DSR 규제에 대해 공부한 내용을 정리해보고자 합니다. 먼저, DSR이란 영어 Debt Service Ratio의 약자로 총부채원리금상환비율을 의미합니다. DSR은 개인이 매년 내야 하는 대출 원금과 이자 상환액을 연소득으로 나눠서 계산합니다.
2021년 7월 1일부터 DSR 규제가 대폭 강화되면서 이것저것 고려해야 할 부분이 많아졌다고 하는데요. DSR 규제는 올해 7월 1일을 시작으로 내년 7월 1일, 내후년 7월 1일에 걸쳐 단계적으로 계속 강화가 된다고 하니 앞으로 대출을 받을 예정이라면 시기별 규제 내용을 잘 확인할 필요가 있습니다.
`부동산 잡아라` 하반기 대출 더 죈다
→ 구로동 최센세께서는 이를 "부동산이 한층 더 우량한 자산이 된다는 뜻."으로 해석하셨습니다...🥶
2021년 하반기부터 개인별 DSR이 40%로 제한이 되었는데요. 개인별 DSR 40% 규제 대상자가 되는 경우 연간 대출 원금과 이자 상환액이 연소득의 40%를 넘을 수 없게 됩니다. 아래와 같은 2가지의 경우 개인별 DSR 40% 규제를 받습니다.
- 규제지역에서 시가 6억 원 넘는 주택을 담보로 대출받는 경우
- 신용대출 총액이 1억 원을 넘는 경우
이마저도 내년 7월부터는 총대출액이 2억 원, 내후년 7월부터는 총대출액이 1억 원만 초과해도 규제를 받는다고 하네요.
# DSR 40% 적용 대상
| 1단계(2021.07~) | 2단계(2022.07~) | 3단계(2023.07~) | |
| 주택담보대출 | 모든 규제지역 6억 원 초과 주택 |
총 대출액 2억 원 초과 (1단계 조건 유지) |
총 대출액 1억 원 초과 (1단계 조건 폐지) |
| 신용대출 | 소득 관계없이 1억 원 초과 대출 |
2021년 7월 기준 한경 신문에서 예시로 나온 사례를 살펴보겠습니다.
# 무주택 직장인 A씨의 사례
✅ A씨의 현 상황: 연소득 5000만 원, 신용대출 5000만 원(금리 연 3%)
✅ 투기과열지구에서 6억 원짜리 주택을 구입하고자 함
➡️ 이 경우 A씨는 LTV 우대 60%를 적용받아 주택담보대출을 3억 6000만 원(30년 원리금균등상환, 금리 연 2.7% 가정)까지 받을 수 있음. 주택담보대출과 신용대출을 합친 A씨의 DSR은 50.9%이나 2021년 7월 기준 집값 6억 원까지는 개인별 DSR 적용 대상이 아님. 따라서, A씨는 은행 심사에 따라 DSR 40%를 넘겨도 대출을 받을 수 있음.
➡️ 그러나 2021년 7월부터 DSR을 계산할 때 신용대출을 기존처럼 10년이 아니라 7년에 걸쳐 나눠 갚는다고 가정하기 때문에 DSR 값이 이전보다 높아지게 됨. 따라서 내년 7월부터는 상황이 또 달라짐. (HELL🤬🤬🤬)
➡️ 결론적으로 달라진 DSR 규제 아래서 주택자금 용도 대출을 최대한으로 받기 위해서는 가능한 한 대출 만기를 늘리고 신용대출은 신중하게 받는 것이 좋음. 다만, 만기가 길어질수록 금리가 높아진다는 점은 감안해야 함.
위와 같이 사례로 살펴보니 이해도 잘 되고 훨씬 더 피부로 와닿더라구요. 앞으로는 월급이든, 소득이든 벌어들이는 돈이 많아야 대출 역시 많이 받을 수 있겠네요. 이게 아니면 갚는 기간을 아주 길게 늘려서 1년 동안 상환하는 원리금을 줄여야 하는데 사실 쉽지 않겠죠. 막상 알아보기 시작하니 막막하고 답답하기만 합니다.
추가적으로 손에 잡히는 경제 팟캐스트를 들으면서 알아본 바에 의하면, 제1금융권이 아닌 제2금융권, 상호금융권, 저축은행 등에서는 DSR이 60%가 적용된다고 합니다. 물론 이마저도 단계적으로 40%까지 낮아진다고 하네요. 하지만 현재로써는 제1금융권 은행에서 먼저 40% 대출을 한 뒤 나머지 20%는 제 2금융권에서 추가적으로 빌릴 수 있다고 합니다.
그리고 달라진 DSR 규제 이전에 대출을 받으신 분들이 만기 연장하러 갈 때는 새로운 규제가 적용되는 것은 아니라고 합니다. 만기만 연장하러 가너나 금리 낮추는 정도까지는 괜찮대요. 그렇지만 대출 금액을 늘려야 하는 경우 이는 신규 대출로 보고 DSR 규제 대상에 포함된다고 합니다.
원래 하지 말라고 하면 더 하고 싶은 것처럼 이렇게 규제가 점점 더 심해지고 대출받기가 어려워지니 안 받아도 될 대출을 미리 막 받아두고 싶네요. 에휴...T.T 6월 말에 대출 막차 타기라는 기사를 보고도 나와는 관계가 없는 일이라며 대충 보고 넘겨버렸는데 이렇게 공부를 시작하고 나니 왜 그렇게 무심하게 지나쳐버렸는지 뼈저리게 후회가 됩니다. 이래서 사람은 공부하고 배워야 하나 봐요.
대출을 받지 않고서야 내 집 마련은 꿈도 꿀 수 없는데 이렇게 대출받기가 점점 더 어려워지니 좀 더 마음을 단단하게 먹어야겠다고 다짐해봅니다. 최소한 눈 뜨고 코 베이지는 말아야겠죠. 이상으로 2021년 하반기 달라진 DSR 규제에 대해 공부한 내용 정리를 마치겠습니다.
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