[🏠 홈스윗홈] 부동산 선택의 기준 필사 & 요약정리
안녕하세요, 기획자 호이입니다. 최근 짝꿍님과 심도 깊은 대화를 나눴습니다. 바로 '내 집 마련'에 관한 문제인데요. 집값은 하늘 높은 줄 모르고 치솟고 수중에 가지고 있는 돈은 부족하고. 고민이 이만저만이 아닙니다. 그래도 멍하니 손 놓고 지켜볼 수만은 없으니 이제 시작입니다.
두 사람의 직장을 고려했을 때 가장 적당하다고 생각한 지역이 동탄이라 일단 동탄 Deep-diving을 해보려고 합니다. 사부작사부작 부동산 책도 읽고 있고, 최신 동향이나 정보 수집을 위해 유튜브 영상도 보면서 공부 중이에요. 공부한 내용은 이제 [🏠 홈스윗홈]이라는 태그로 내 집 마련을 위한 여정을 기록하는 시리즈물 프로젝트로 포스팅하려고 합니다!
유튜브 영상 보다가 동탄에 대한 분석을 집중적으로 해주시는 동탄박사라는 분이 계셔서 이 분의 동탄 관련 영상을 처음부터 하나씩 보고 있습니다. 동탄박사님 영상으로 공부한 내용 중에 저작권을 침해하지 않는 범위에서 공부한 내용을 정리해보려고 합니다. 여기에 간단하게 제가 느낀 점과 생각들을 첨언하려고 합니다. 영상에서 나온 내용의 전문을 적지는 않을 것이고 전문이 궁금하신 분들은 영상을 시청해주세요. 저는 제게 필요한 내용만 기록하겠습니다. (만약, 저작권 침해의 소지가 있다면 바로 삭제하도록 하겠습니다.)
집값이 너무 올라서 떨어지면 사야지 하고 전세나 월세로 살자고 생각하는 사람들이 많은데 대출을 포함하여 주택을 매입할 수 있다면 꼭 유주택자가 되자. 다른 재테크 수단과 비교해서 그나마 배신 안 하고 안정적으로 자산이 증가한다. 그 외에도 내 집이라는 심리적 안정감을 주는 것이 바로 부동산이다. 게다가 1주택자는 규제지역에도 크게 상관이 없다. 대출에 있어서 대출 한도 차이만 있지 규제 지역은 정부에서 다주택자를 겨냥한 것이다.
✅ 호이 생각 :: 주식 투자를 시작할 때부터 누누이 들어온 말이 하나 있습니다. "절대로 자산에 숏을 치지 마라." 숏은 정확한 위치와 기간이 생명인 베팅이기 때문에 리스크가 정말, 정말, 정말 큽니다. 그런데 무주택자 포지션이 부동산에 대한 숏 포지션이라는 말을 듣고 머리가 띵해졌던 순간이 있었어요. 그래서 실거주 목적의 집 한 채는 반드시 매수해야겠다는 생각을 하게 되었습니다. 매수할 수 있는 범위 내에서 가장 좋은 부동산을 고르기 위해 절박하게 공부해야겠다는 마음뿐입니다.
호재가 없다면 과감히 차순위 지역으로 변경하라. 호재가 없다는 말은 지가 상승이 어렵다는 이야기다. 호재는 철도, 도로 등 교통의 호재부터 일자리, 학교, 쇼핑 등 문화생활 전반적인 호재를 뜻한다. 또한, 인구유입이 되고 있다는 것은 수요와 공급 법칙에 의해 수요가 증가하는 것이니 당연히 지가가 상승한다. 참고로 경기도에 화성시와 시흥시 등은 급격하게 인구가 증가하는 것으로 주목해서 볼 것. 인구가 지속적으로 빠져나가는 곳은 성장 모멘텀이 적다. 인구 유입은 통계청이나 호갱노노 앱만 봐도 알 수 있다.
✅ 호이 생각 :: 설정한 지역의 인구 유입이 어떤지, 어떤 호재가 있는지 지속적으로 팔로우업하여 이 부분도 차근차근 포스팅해나가도록 하겠습니다. 엄청나게 거대한 덩어리를 건드리기 시작했다는 생각이 들어요. 떨리기도 하고 두렵기도 하고 설레기도 하고 그렇습니다. ^^;
숲세권도 좋지만 교통, 상권, 학교가 갖춰진 곳에 숲세권 의미가 있다. 숲세권만 따지려면 지방에 공기 좋은 것이 더 나을 것이다. 역세권에 있어서도 300m 이내가 가장 좋다. 그러나 어떤 역인가를 살펴야 한다. 유동인구가 많고 광역시까지 뻗어나가는 큰 규모의 역이라면 500m, 600m도 괜찮다. 또한 가급적 지상철보다는 지하철이 좋은 것이 당연할 것이고 지하철 중에서도 황금노선인지 살펴야 한다. 주요 정차역에 핵심 지역이 포함되어 있다면 황금 노선으로 보면 된다. 우리나라는 대표적으로 강남, 삼성, 용산, 서울역, 여의도, 종로 이런 곳이 핵심 지역이다. 또한 같은 라인이어도 급행열차가 정차하는 역이면 더욱 좋고 지하철의 속도도 중요하다. GTX, 월판선, 신안산선, 9호선 이런 열차들이 일반 지하철보다 빠르다.
✅ 호이 생각 :: 동탄에 떠오르고 있는 또 하나의 호재가 트램이라는 소식을 들었습니다. 이에 따라 트램 노선이 지나가고 있는 단지들이 이미 한차례 들썩들썩했거나 이슈가 생길 때마다 계속해서 들썩거릴 것이라는 이야기를 들었는데요. 이 부분도 집중적으로 파고들어 봐야겠습니다. 트램 노선이 어떻게 지나가는지, 언제 완공되는 것인지 등등.
요즘 신축은 입지가 약간 떨어져도 구축 입지 좋은 곳보다 시세가 더 올라간다. 인테리어도 많이 하지만 인테리어는 그야말로 내부만 가능하다. 주차장, 커뮤니티 등 아파트 외부시설까지 쾌적하게 바꿀 수 없다. 신축의 기준은 준공 후 5년까지 통상 신축으로 봐도 무방. 관리가 잘 된 아파트는 7년 차까지 신축으로 봐도 된다.
아파트마다 차이는 있을 수 있지만 2005년 7월에 슬라브 두께가 210mm로 건축법이 개정되었으니 개정 이후 분양한 아파트들은 개정 법을 따라야 했다. 즉 분양하고 준공까지 약 3년 잡으면 대략 2009년 준공된 아파트들은 층간 소음이 덜하다. 부실공사가 없다는 가정하에서. 좀 더 첨언하자면 2013년 이후 아파트는 지상주차까지 없애고 많은 아파트들이 지하 주차장을 만들고 있다. 이 경우 아이들이 단지 내에서 놀기 좋고 엄마들이 더 선호한다.
✅ 호이 생각 :: 보통 준공 후 5년까지가 신축 아파트의 기준. 아파트의 준공 시기 잘 살필 것.
종종 8억짜리 아파트를 사려는데 전면동 고층 8억이고 뒷동 저층 7억 초반인 경우 어떤 아파트를 선택해야 하냐고 묻는 경우가 있다. 그러면 로열동, 로열층을 사라. 로열동, 로열층을 줄여서 RR이라고 부른다. 10% 더 주고 RR 잡는 거면 상대적으로 저렴하게 매수하는 것이다. 최소 15%까지 갭이 벌어질 수 있다. 반대로 RR 대비 20% 이상 저렴한 동 호수는 가격 메리트가 있으니 매수해도 괜찮다.
추가적으로, 1층이나 아래가 뚫려있는 필로티층, 탑층은 되도록 피하는 것이 좋다. 물론 장점도 있다. 1층은 어린이집 하는 분들께 필요, 필로티 층도 뛰는 아이들이 있다면 선택해도 좋다. 탑층의 경우 위층 층간소음이 신경 쓰이는 분들께 좋다. 하지만 이 아파트들은 아무래도 단열에 취약하다. 요즘 건축 기술이 좋아져서 많이 보완되기는 했으나 여전히 단열에 취약하다. 또한 하자에도 취약할 수 있다. 탑층은 옥상 방수에 신경 써야 하고 1층이나 필로티층은 겨울철 하수배관 동파나 하수배관에 이물 쌓임에 의한 역류가 발생할 수 있다. 물론 건설사가 정말 완성도 높게 아파트를 지었다면 괜찮을 것이다. 참고로 층보다 높이가 중요하다. 1층임에도 지면과 3층 같은 높이의 아파트가 밑이 뚫려있지 않다면 나쁘지 않다. 저층이어도 지면으로부터 높은 아파트를 저렴하게 매수할 수 있다면 괜찮다.
✅ 호이 생각 :: 아파트 거래 실거래가를 살펴보니 확실히 저층이나 탑층 쪽 가격에 확연한 차이가 있었습니다. RR에 대해 10% 프리미엄을 지불하는 것을 용인하되, 저층이나 탑층이어도 충분한 메리트가 있고 안전마진을 확보할 수 있다면 기회로 삼아보겠습니다.
판상형이 타워형보다 최소 10% 정도는 나중에 가격 차이가 나기도 한다. 생각보다 맞통풍의 장점은 크다. 물론 신축 아파트들이 환기 시스템이 잘 되어 있지만 자연풍으로 환기시키는 것이 냄새 공기뿐만 아니라 결로 등 아파트 관리에 도움이 많이 된다. 또한, 3베이는 북향 방이 존재하고 수납이 부족하다. 거실과 방 모두 채광이 유리한 4베이 이상 아파트가 트렌드.
✅ 호이 생각 :: 판상형과 타워형의 구조, 차이가 무엇인지. 그리고 3베이, 4베이는 뭔지...T.T 잘 모르겠습니다. 그러니 더 열심히 공부하고 기록하겠습니다.
가장 좋은 향은 남향이지만 요즘 정남향으로 집을 잘 안 짓는다. 대부분 남서, 남동인데 남서향이 조금 더 일조량이 좋긴 하지만 남동과 남서는 사실 개인 취향이다. 뭐가 더 좋다고 할 수 없다. 만약 조망이 남서가 좋다면 남서가 더 나을 것이다. 개인적으로 아침형 인간인 경우 지는 해보다 뜨는 해를 좋아한다면 남동향이 좋다. 그러나 향이 좋더라도 앞동에 의해 해가 안 들어오는 아파트가 있으니 잘 확인해야 한다. 최소 하루에 1시간 이상은 해가 들어와야 하지 않을까?
✅ 호이 생각 :: 날씨에 영향을 크게 받는 저로써는 일조량도 상당히 중요한 요소가 될 것 같습니다. 저 역시 주로 아침에 생산적인 아침형 인간 성향이라 이왕이면 남동향 집을 매수하고 싶네요!
멍하니 영상을 보는 것보다 확실히 영상 내용을 정리하고 제 생각을 덧붙이다 보니 머리에도 더 잘 남고 내용에 대해 한 번 더 곱씹게 됩니다. 아직 모르는 것도 너무 많고, 해야 할 것들이 너무 많아서 잘할 수 있을지 걱정이 되지만 시작이 반이라고 하니! 행동하겠습니다. :)
[내용 출처]
https://www.youtube.com/channel/UCMEDDdeBLmfrX-zAaHc41Xg/videos
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